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L'Urbanisme, qu'est-ce que c'est ?

L'urbanisme désigne l'ensemble des sciences, des techniques et des arts relatifs à l'organisation et à l'aménagement des espaces urbains. L'urbanisme permet d'assurer le bien-être de l'homme et d'améliorer les rapports sociaux en préservant l'environnement.
Le service de l'urbanisme est chargé d'instruire toutes les autorisations du droits des sols et toutes les demandes relatives à l'aménagement de son territoire.

Qui l'a créer et depuis quand existe-t-il ?
Le catalan Idelfonso Cerda publie en 1867 un ouvrage intitulé "la théorie générale de l'urbanisation".
En France, l'urbanisation a commencé très progressivement avec les débuts de la Révolution industrielle au milieu du XIXème siècle. Depuis, les communes et les groupements (intercommunalité, étc...) disposent de la compétence de principe en matière de documents d'urbanisme, d'aménagement urbain (droits de préemption; étc...) ainsi que des permis de construire d'actes relatifs à l'occupation ou à l'utilisation des sols.

Qu'est ce que le PLU ?
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) a été institué par la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000.
Il vient remplacer le Plan d'Occupation des Sols (POS).
Le PLU est un document opérationnel et stratégique, il est de ce fait plus ambitieux que le POS. En effet, au-delà du seul droit des sols, il définit le projet global d'aménagement de la commune dans un souci de développement durable.
Il doit être compatible avec les politiques d'urbanisme, d'habitat et de déplacements urbains.
Il comprend plusieurs documents :
·       Un rapport de présentation qui va identifier les besoins et les enjeux au regard des forces et des faiblesses du territoire, ce rapport présente également une analyse de la consommation de l’espace naturel agricole et forestiers
·        Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) exprime le projet des élus en matière d'aménagement et d'urbanisme. Il constitue le cadre de référence et de cohérence pour les différentes actions d'aménagement que la commune engage. L'objectif est de mieux maîtriser l'urbanisation tout en respectant l'environnement afin de ne pas épuiser les ressources pour les générations futures.
·        Les documents graphiques qui servent à délimité différentes zones qui sont :
U : zones urbaines
AU : zones à urbaniser
A : zones agricoles
N : zones naturelles et forestières,
en cohérence avec les orientations définies dans le cadre du PADD.
Ils font également apparaître les espaces boisés classés, les emplacements réservés…
·        Le règlement fixe les règles applicables à l'intérieur de chaque zone.
·        Les annexes indiquent, à titre d'information, les servitudes d'utilité publique (ex : périmètres de 500 m autour des monuments historiques), divers éléments relatifs aux réseaux d'eau et d'assainissement…
 
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) contient les mêmes éléments que le PLU, il est élaboré à une échelle intercommunale.
A noter que le PLU (ou le PLUi) doit être compatible avec le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale).
Qu'est ce que le SCOT ?
Le SCOT est un document d’urbanisme fixant les grandes orientations du territoire.
Le Schéma de cohérence territorial : projet d’aménagement à l’échelle d’un territoire. Son périmètre est délimité par le préfet, le cas échéant à l’initiative de l’intercommunalité ; c’est un outil de planification stratégique, il permet d’assurer une cohérence entre les politiques d’aménagement du territoire. Il va aborder différente thématique tels que l’habitat, le commerce, la mobilité et l’environnement. Le SCOT vise à harmoniser les politiques en matière d’aménagement du territoire
3 composants sont nécessaires dans le SCOT :
-      Un Rapport de présentation
-      Le PADD
-      Le DOO (Document d’Orientation et d’Objectifs) qui répond à la question comment allons-nous faire ? Il précise par exemple la localisation préférentielle des commerces, des objectifs d’offres de logements sur tout le territoire, les densités de logements par habitant, il arrête également les objectifs chiffrés de consommation économe de l’espace.
Ces différents points sont destinés à garantir la mise en œuvre des orientations et joue donc un rôle stratégique sur le territoire. Une fois ce document approuvé il s’impose sur tout le territoire, il impose également une obligation de résultat au PLU.
Qu'est-ce qu'un certificat d'urbanisme ?
Le Certificat d’urbanisme est un document donnant des informations sur la réglementations d’urbanisme de la ville pour une parcelle définie. Il existe deux types de certificat :
  • Le Certificat d’urbanisme d’informations qui précise les règles applicables sur une parcelle définie, il donne également le zonage et les taxes qui sont applicable à une parcelle.
  • Le Certificat d’urbanisme opérationnel qui indique si votre projet est réalisable, il renseigne également sur les équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévu desservant le terrain.

Comment peut-on les obtenir ?
Il suffit de se rendre à la mairie de la commune concernée ou de le télécharger directement sur internet.

Quel est le délai d’instruction ?
La mairie met un mois pour un CU d'information et environ deux mois pour un CU opérationnel.Les délais de réponses varies selon les communes :
Un mois maximum pour un CU d'informations.
Deux mois pour un CU opérationnel.

Combien de temps est-il valable ?
Ce certificat est valable dix-huit mois, il est possible de le prolonger en déposant une demande à la commune deux mois avant l'échéance de celui-ci.
Qu'est ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire donnant droit à toute personne d'édifier une construction. Il permet à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Comment obtenir un permis de construire ?
Il est préférable de vous assurer, avant de déposer votre demande, de la faisabilité de votre projet, et notamment de vérifier la superficie réelle du terrain et ses limites cadastrales, vous assurer de l’absence de servitudes (droit de passage d’un voisin, d’un agriculteur, servitudes de réseaux), demander une étude de sol afin d’éviter les mauvaises surprises pouvant engendrer des surcoûts (attention : la présence d’une carrière ou d’une nappe phréatique pourraient rendre votre projet plus difficile), et prendre en compte la typologie du terrain (surcoût en termes de terrassements de fondations de canalisations)
Il vous est donc conseillé de :
  • Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune pour voir si le terrain est en zone constructible ;
  • Demander en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier, entre autres, la constructibilité, les normes architecturales, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...), et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux...) ;
  • Consulter l’architecte conseil de la mairie pour obtenir son avis sur le projet souhaité

La forme actuelle du permis de construire a vu le jour en 1943 face à la préoccupation croissante des institutions publiques du contrôle des constructions urbaines.


Le permis de construire est un acte administratif à réaliser en amont d’une construction ou d’une rénovation. Ce dossier fait partie des autres autorisations d’urbanisme pour vérifier si le projet respecte les règles de l’urbanisme. Il est délivré par la mairie de la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier. Il s’agit d’un véritable dossier administratif complexe composé de plusieurs pièces justificatives.

Un permis de construire est nécessaire dans plusieurs situations en fonction du nombre de mètres carrés de la surface de plancher et si les travaux modifient ou non l’aspect extérieures de l’habitation :
  • les constructions nouvelles même sans fondation de plus de 20m2 de surface de plancher.
  • les modifications de bâtiments existants,
  • les travaux d’agrandissement ou d'aménagement des combles, installations extérieur : garage, piscine, abri de jardin.
Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire : emprise au sol de moins de 20 m2, pour les annexes, et les extensions de moins de 40m2, toutefois une autorisation préalable de travaux sera nécessaire.

Attention, le défaut de permis de construire conduit à une infraction au Code de l’urbanisme et cela durant 10 ans après la fin des travaux. Les sanctions peuvent être importantes.

La validité du permis de construire est de 3 ans, il est possible de le prolongé pour une durée d'un an et ceci deux fois. Soit une durée maximale de 5 ans.

Tolga YILMAZ

Conseiller immobilier

03 88 08 38 27
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Publié le 10/06/2022 par
Tolga YILMAZ

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